文:小焦博士

領匯(香港上市編號:823)是香港第一隻房地產信託基金,自招股至今,雖然聲名狼藉,但卻是本港同類基金中表現最好,今期就同大家玩個股研究。

所謂房地產信託基金,其實與大家強積金被強制投資的基金有點似,都係你俾筆錢買基金,佢賺多多你就分啲啲, 可以是升值可以是派息;相反,賺少左,或者經濟有咩依郁,就跌。但與一般炒下炒下的基金不同的是,房地產信託基金的主要價值在於其租金或管理費收入,那些 基金管理公司會將錢透過借貸或其他財技,投資在其所擁有的物業之上,一如領匯會「透過資產提升工程,盡量發揮這些物業的價值。」,咁就可以「為投資者帶來 可觀的回報。」

這個本地最大的房地產信託基金,主要的資產就是全港各大小公共屋邨的商場和停車場。看看香港同類型的陽光房地產基金、越秀房產信託基金、泓富產業信 託等基金,這些基金價格至今仍低於招股價(即抽新股朋友仍「未返家鄉」是也);但相比之下,領匯可以在金融海嘯之下仍持續有盈利,自有其不同之處。平時大 家在報紙、電視分析領匯的表現是同類之冠,不外乎大家慣常聽到的企業管治、資產質素優良、管理層態度進取等等。不過,今次就試下不用金融的術語,詮釋同樣 的「因素」。

資產質素優良

領匯的最大資產就是公屋商場和停車場, 資產質素優良,即是可以在公屋戶身上穩定提款。首先一個公共屋邨,小者人口過千,大者過萬,大把人等上公屋,客源不愁。試諗諗,一家人住公屋,阿爸阿媽做 司機,唔泊樓下唔通要搭程車去攞車?阿婆七八十歲,可以走得幾遠買野?阿媽阿爸收工買餸,唔通日日拎住條魚同兩斤菜搭車?
管理層態度進取
當年屋邨商場由房屋署管理及收租,同一樣的舖,幾千元租,空間寬敞,住戶與商戶關係緊密。這樣的屋邨,當然有大把「優化」和升值潛力,簡言之,就是不斷裝 修、改善配套設施、增加商舖面積等,當然,最快可以做的一定係加租。你租唔起,惠康萬寧百佳屈臣氏大家樂美心7-11OK,排住隊咁租……反正,大舖尺租 一定少過細舖,大企業實會租。商場裝修後,費用當然會轉嫁租戶,最絕一招是,你唔執靚間舖,我直頭唔同你續租,死未。故事到最後,當然由消費者,即係公屋 住戶買啲升哂價的貨來埋單找數。
企業管治
開源之外,當然要節流。領匯除了對小商戶辣,對旗下員工亦絕不手軟,所說的當然是基層員工。除了把工作外判價低者得任由清潔工保安員被外判公司剝削,月前 更爆出保安員三更轉兩更,工時加長,但平均時薪下降,結果大批保安員罷工,領匯最終收回決定。不過,對商人而言,企業良心都不過是公關把戲,日後相信會陸 續有來。
企業展望
然而,隨著公屋供不應求,長者、極低收入及綜援戶上樓機會較大,公屋住戶的消費力不斷下降。加上大企業不斷入侵,公屋居民的原有生活模式被破壞,小商戶街市檔大量結業,這些「優良資產」總有一日被耗盡其價值。
話說回來,當年政府將公屋居民的設施拱手交給領匯,目標只為脫手而非套現,為求促銷,當然要令大家平買幾手領匯,因此領匯從未跌破招股價。住在公屋的你以為有幾手領匯就等如掌握自己資產咩?咁諗落,似係送上門俾人玩多啲喎。